地下車位產權或使用權轉讓實務分析與納稅詳解

來源:西政資本 作者:張又元 人氣: 發布時間:2019-07-05
摘要:目錄 一、增值稅 二、土地增值稅 三、企業所得稅 四、房產稅 五、城鎮土地使用稅 筆者按: 車位可以簡單的分為兩種,一種是能辦出產權證的,另一種是不能辦出產權證的,即計容或不計容,不計容車位通常不能辦理產權證,常見的不能辦出產權證的車位也可以簡單...
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  目錄

  一、增值稅

  二、土地增值稅

  三、企業所得稅

  四、房產稅

  五、城鎮土地使用稅

  筆者按:

  車位可以簡單的分為兩種,一種是能辦出產權證的,另一種是不能辦出產權證的,即計容或不計容,不計容車位通常不能辦理產權證,常見的不能辦出產權證的車位也可以簡單的分為兩種:

  一種是已經列入公攤面積的車位,只要列入了公攤,從法律上來說就屬于不能辦出產權證的車位,屬于全體業主共有。因此該類車位不可以購買產權,但可以出租或轉讓車位使用權。

  另一種是人防車位,即是指為了保障戰亂時期人員的掩蔽、人民防空指揮、醫療救護而單獨修建的位于地下的防護建筑,是國家強制要求配套的建筑,禁止開發商銷售,人防車位不同于其它車位,有著其特殊性。因為人防車位所占的面積屬于人防工程,建設部相關條例已明確規定,作為人防工程的地下室不計入公用建筑面積。因此,人防車位既不屬于開發商,也不屬于全體業主共有,該類車位也不可以購買產權,而只能出租或轉讓車位使用權。

  如下表:

  一、增值稅

  一般而言,車位無論銷售產權或使用權,取得的收入視同價外費用,可以按增值稅預征率繳納增值稅,在實際操作中,可以結合當地稅務規定,制定相應銷售政策,減少稅負,如售房贈送車位使用權,在銷售收入沒有減少的前提下,可實現車位使用權轉讓,在購房合同中可約定買房贈車位使用權,符合有償贈送的條件,可不視同銷售計稅。

  采用買房贈車位使用權的銷售方式,按照銷售房屋和車位拆分銷售價格,并分別簽訂房屋和車位使用權轉讓合同,房屋銷售合同價格應與發票價格一致,贈送車位使用權可在發票的備注欄注明金額,需要注意的是,車位使用權的年限一定要約定與房屋所有權年限一致,車位使用權轉讓價格不能明顯低于市場價格,否則會被稅務局按照出租不動產征收房產稅,或視同銷售按同類不動產的平均價格確定,繳納增值稅、土地增值稅及企業所得稅等。

  二、土地增值稅

  根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)規定,只有產權權屬轉移才屬于土地增值稅應稅收入,車位出租按租賃計征,無產權車位收入不屬于土地增值稅的應稅行為,其成本區分不同情況處理,對于符合非營利性配套條件的支出可分攤入可售面積對應成本扣除,否則作為其他無產權支出,成本單獨確認,不計入土地增值稅扣除項目,也就是說,計容面積才可分攤土地及建安成本,非營利性的人防車位建造成本可以計入公共配套設施費,作為土地增值稅扣除項目。

  對于車位銷售,預征土地增值稅時應歸類于其他房產,房地產開發企業對購房者隨房屋一并購買的車位,在預征土地增值稅時,采用隨房確認的原則:銷售房屋為普通住宅的,地下室按普通住宅標準確定,銷售房屋為非普通住宅或其他房地產項目的,地下室、車庫按照非普通住宅或其他房地產項目確定,待清算時并入住宅以外其他房地產項目。

  受房地產調控政策的影響,由于捆綁增加區域成交單價,部分地區不再允許捆綁式銷售,同時,單獨銷售的車位等,按照“三分法”,作為其他處理,非人防車位同樣分攤相關成本,并參與清算。

  三、企業所得稅

  車位單獨出售的,按發票或車位使用權出讓合同確認不動產銷售收入,同時按建造成本確認營業成本,繳納企業所得稅;

  采用買房贈車位使用權的銷售方式,按照銷售房屋和車位拆分銷售價格,并分別簽訂房屋和車位使用權轉讓合同,車位使用權應分攤的銷售收入在發票的備注欄注明,按發票復印件或車位使用權出讓合同確認不動產銷售收入,同時按建造成本確認營業成本,繳納企業所得稅。

  四、房產稅

  目前開發商對車位的處理,除了出租外,一般采取轉讓車位使用權的方式,轉讓年限與車位所在的土地使用權年限一致,目前對于出讓車位使用權屬于土地增值稅范疇,還是房產稅范疇,爭議頗大。執行土增清算地區較多。

  筆者認為,車位出租使用權按銷售不動產處理,納入土地增值稅范疇,按《合同法》第二百一十四條租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。

  同時,按照《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)明確“轉讓建筑物有限產權或永久使用權轉讓以及在轉讓建筑物或構建物時一并轉讓其所占土地使用權的,按銷售不動產繳納增值稅”,一則作為土地增值稅清算項目可以分攤建造成本,適當降低增值率,二則預交土地增值稅,稅率較房產稅低,一定程度上為企業節約資金成本。

  五、城鎮土地使用稅

  《關于房產稅、城鎮土地使用稅的有關問題的通知》(財稅[2009]128號)第四條,對在城鎮土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地,按規定征收城鎮土地使用稅。其中已取得地下土地使用權證的,按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款;未取得地下土地使用權證或地下土地使用權上未標明土地面積的,按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮土地使用稅。

  筆者認為,如車位自用或用于出租的,則需按照上述規定繳納城鎮土地使用稅。

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